Imagine que usted salía de su apartamento en Lynn una mañana de invierno y se resbaló en la entrada cubierta de hielo que el dueño nunca limpió. Se fracturó la muñeca y no puede trabajar. Los accidentes por resbalones y caídas son comunes en todo Massachusetts. Cuando alguien se resbala en el hielo frente a su apartamento o se tropieza con una baldosa rota en una tienda, podría tener derecho a compensación si la negligencia de otra persona causó o contribuyó a la condición peligrosa. Según las circunstancias, la persona lesionada podría demandar al gerente de una tienda, al dueño de un edificio o al dueño de una casa.
Este tipo de demandas por lesiones personales se conoce como responsabilidad de los dueños de propiedades (en inglés, «premises liability»). Para responsabilizar a otra persona por sus lesiones, usted tendrá que demostrar que esa persona tenía el deber de mantener la propiedad, que su conducta causó o contribuyó a la condición peligrosa y que su propio comportamiento no influyó en el accidente. Nuestros abogados de responsabilidad de propiedades en Boston conocen las complicaciones de este tipo de casos.
Si usted cree que la negligencia del dueño, administrador o arrendador de una propiedad causó su lesión, comuníquese con nosotros. Desde 1993, el Abogado John Sheehan ha representado a miles de personas lesionadas, y le atendemos en español. Llame a La Oficina Legal de John J. Sheehan al 781-242-4100 para una consulta gratuita.
Cómo saber si el dueño de una propiedad es responsable en un caso en Massachusetts
Que usted se haya tropezado con una alfombra en una oficina o resbalado en un piso mojado en un supermercado no significa automáticamente que el dueño o el administrador sea responsable de sus lesiones o pérdidas. La responsabilidad es un concepto legal que se debe probar. Por lo general, nuestros abogados de lesiones personales en Boston revisan dos factores.
¿El dueño o administrador mantuvo segura la propiedad?
En Massachusetts, los dueños y administradores de propiedades deben asegurarse de que su propiedad no presente un riesgo irrazonable de lesiones por su construcción, diseño, condición o mantenimiento. Si el dueño sabía, o debería haber sabido, que existía una condición peligrosa, podría ser responsable. Esta responsabilidad incluye no reparar o corregir una condición peligrosa, o hacer algo que la empeore. Por ejemplo, si el gerente de un supermercado sabía que había un líquido derramado en un pasillo, tenía la obligación de limpiarlo o de poner avisos de advertencia hasta resolver el problema.
¿La persona lesionada usó la propiedad de manera normal o aceptada?
Los casos de responsabilidad de propiedades son difíciles porque normalmente se cuestiona el comportamiento de la víctima. Cualquier conducta fuera de lo normal o poco razonable podría afectar la responsabilidad. Por ejemplo, si alguien baja corriendo una escalera y se tropieza con un escalón roto, es posible que el dueño no sea responsable, aunque el peligro existiera.
¿Qué hace responsable al dueño o administrador de una propiedad en Massachusetts?
Los casos de responsabilidad de propiedades dependen mucho de los hechos. Para determinar la responsabilidad, hay que establecer qué relación había entre el dueño de la propiedad y la víctima, y qué hizo o dejó de hacer el dueño. En algunas situaciones, la responsabilidad es más clara que en otras.
Peligros evidentes
Algunas propiedades tienen peligros evidentes. En estas situaciones, el deber del dueño podría parecer menos claro. Como se mencionó, una persona lesionada podría ser responsable de sus propias lesiones si actuó de manera anormal. Otra pregunta que surge es si la persona lesionada asume el riesgo cuando el peligro es evidente. Según el Tribunal Judicial Supremo de Massachusetts en el caso Dos Santos v. Coleta, 81 Mass. Ct. 1 (2013), el dueño de una propiedad tiene el deber de corregir un peligro evidente. Según el tribunal, el dueño debe corregir un peligro cuando existe un riesgo previsible de lesiones, sin importar si el peligro es evidente. Sin embargo, en estos casos, es probable que el jurado reparta la responsabilidad entre la persona lesionada y el dueño de la propiedad.
Responsabilidad de los arrendadores en Massachusetts
Los arrendadores (dueños de la vivienda que alquilan) tienen un deber de cuidado hacia sus inquilinos y los invitados de sus inquilinos. Si un arrendador sabía, o debería haber sabido, que había una condición peligrosa, podría ser responsable si alguien se lesiona. Por ejemplo, un arrendador podría ser responsable si un inquilino se lesionó por la falta de un pasamanos, por mala iluminación o por un escalón defectuoso. La probabilidad de que el arrendador sea responsable aumenta si el inquilino ya le había avisado del peligro. Además, los arrendadores tienen el deber de revisar con regularidad las áreas comunes para asegurarse de que no tengan peligros ocultos.
En Massachusetts, los arrendadores también deben quitar la nieve y el hielo de los caminos, las entradas de autos y otras áreas comunes. Según la ley, esta responsabilidad no se puede pasar a los inquilinos, salvo que el área sea de uso exclusivo de una sola unidad. Si dos inquilinos comparten una entrada o salida, la responsabilidad es solo del arrendador. Además, la mayoría de los pueblos y ciudades de Massachusetts tienen leyes locales que exigen a los dueños de propiedades limpiar la nieve y el hielo de las aceras municipales frente a su propiedad.
Responsabilidad limitada de los dueños de propiedades en Massachusetts
En un caso típico, nuestro abogado de responsabilidad de propiedades en Somerville tendrá que demostrar que el dueño, el administrador o el arrendador fue negligente. Sin embargo, hay situaciones en las que las opciones de la persona lesionada son limitadas por el lugar del accidente o por su propia conducta.
Vías públicas
Si usted se lesiona por un defecto en una vía pública en Massachusetts, la compensación que podría recibir está limitada a $5,000. Si su conducta contribuyó al accidente, podría no recibir ninguna compensación. Además, si se lesionó en una vía pública, debe reportar el accidente al municipio correspondiente dentro de los treinta días después del accidente.
Actividades recreativas
En Massachusetts, el dueño de una propiedad no es responsable si usted estaba en su propiedad sin pagar y haciendo una actividad recreativa. Por esta ley, muchas veces las víctimas no pueden reclamar compensación por lesiones que ocurrieron en parques u otras propiedades públicas. Para que esta limitación aplique, la persona lesionada debe haber estado haciendo una actividad recreativa.
Entrar sin permiso
Si usted está en la propiedad de otra persona sin permiso, el dueño no tiene el deber de mantenerla en cierta condición. Las personas que entran sin permiso no tienen derecho a reclamar compensación por lesiones que sufrieron mientras estaban en la propiedad sin permiso.
La ley de Massachusetts tiene una excepción para los niños. La doctrina de la «atracción peligrosa» (en inglés, «attractive nuisance») exige que los dueños y administradores tengan un cuidado razonable para proteger a los niños que puedan entrar sin permiso de condiciones peligrosas que podrían causarles lesiones graves. Para que este deber aplique, el dueño debe saber, o debería haber sabido, que era probable que entraran niños a la propiedad. Además, el dueño debe saber, o debería haber sabido, que la propiedad representaba un riesgo irrazonable de daño. También hay que probar que el dueño no tomó precauciones razonables para proteger al niño o eliminar el peligro.
Comuníquese con nuestros abogados de responsabilidad de propiedades en Massachusetts para revisar su caso
Nuestros abogados de responsabilidad de propiedades en Cambridge, en La Oficina Legal de John J. Sheehan, entienden el dolor físico, el estrés emocional y la carga económica de una lesión inesperada. Responsabilizar al dueño o administrador de una propiedad requiere experiencia, pruebas y un equipo atento a cada detalle. Si tiene preguntas sobre su situación, le invito a llamar a nuestra oficina. La consulta es gratuita, sin ningún compromiso, y sin honorarios a menos que ganemos. Estamos aquí para escucharle a usted y a su familia.
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John J. Sheehan
Abogado Gerente
El Abogado Sheehan habla español con fluidez y tiene el privilegio de representar a muchos clientes de la comunidad latinoamericana en el área metropolitana de Boston.
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